Читать книгу "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме  - Ольга Фролова"

*** ОМСУ при созыве ОСС должен вынести на рассмотрение следующие вопросы (с включением всех возможных вопросов по реализации каждого способа управления):

— выбор способа управления МКД — управление УО (выбрать УО; утвердить условия договора управления МКД);

— выбор способа управления МКД — создание ТСЖ (выбора названия ТСЖ, утверждения устава ТСЖ и др);

— выбор способа управления МКД — непосредственное управление собственниками в МКД, количество квартир в котором не превышает 30.

► Обратите внимание!

1) в случае созыва ОСС по выбору способа управления собственникам в МКД необходимо провести консультации с лицом, уполномоченным ОМСУ на созыв ОСС, и заявить о своих пожеланиях по повестке дня.

2) если уполномоченный представитель ОМСУ этого не сделает, можно обратиться в прокуратуру с жалобой на формальный подход органа местного самоуправления к возложенным на него обязанностям.

Правильнее всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям разъяснять вопросы, которые Вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем посторонним людям в чужом подъезде!

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов организовать общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня). Это необязательный документ, но документируя для себя свои шаги, Вам будет проще работать, потому что эта привычка дисциплинирует. А в условиях того, что протокол ОСС признан официальным документом, имеющим серьезные последствия, привычка все записывать будет очень кстати.

► Обратите внимание!

Законодательством не установлены отдельные обязанности, закрепляемые за членами инициативной группы, как и не определены требования к самой инициативной группе.

Если учитывать, что инициировать ОСС вправе собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), то инициатор проведения такого собрания обязан:

— направить каждому собственнику сообщение о проведении ОСС заказным письмом или вручить каждому собственнику под подпись, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, либо разместить в помещении МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников не позднее чем за 10 (десять) дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

— довести до сведения собственников итоги голосования по вопросам повестки дня и решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

♦ Важно!

1) Собственники нежилых помещений в отношении общего имущества имеют равные права и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Соответственно, они также могут быть инициаторами ОСС.

2) Лица, получившие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, но не оформившие на него право собственности, в течение года после введения дома в эксплуатацию могут принимать решения на ОСС, но не могут быть его инициаторами.

Финансирование ОСС

Сообщения о проведении собрания, решения собственников, документы для ознакомления, протокол с приложениями, уведомления о принятых решениях — затраты на подготовку и проведение ОСС бывают значительными, особенно, если в доме много собственников, поэтому вопрос финансирования процесса подготовки и проведения ОСС выходит на первое место.

К тому же надо учитывать, что в УО передаются подлинники протоколов ОСС со всеми приложениями для последующей отправки в ГЖИ на хранение. Чтобы обезопасить себя от недобросовестности, в первую очередь УО, необходимо составлять протоколы ОСС со всеми приложениями в нескольких экземплярах, имеющих равную силу (обязательно указать в тексте протокола!). Количество экземпляров протокола ОСС зависит от того, какие вопросы решаются на собрании. Чаще всего их составляют в 2-х экземплярах.

Если дом большой, можно ограничиться заверенной копией протокола, полученной в ГЖИ. Все же бывают вопросы, имеющие долгосрочное значение, тогда лучше иметь на руках оригинал протокола.

НАПРИМЕР, протокол собрания, на котором принимались решения по следующим вопросам:

— порядок и место размещения как сообщения о проведении ОСС, так и уведомления о принятых на ОСС решениях;

— утверждения состава общего имущества собственников в МКД;

— создания ТСН/ТСЖ и др.

Надо иметь в виду, что протоколы могут понадобиться для суда (смена УО, передача техдокументации от УО в ТСН/ТСЖ, незаконное повышение платы за содержание жилого помещения со стороны УО и т. д.).

В письме Минстроя РФ от 28 августа 2015 г. № 27535-ОЛ/04 даны разъяснения по этому вопросу. Проведение ОСС финансирует:

— собственник, по инициативе которого проводится ОСС;

— УО, если она является инициатором ОСС;

— собственники, обладающие не менее 10 % голосов, которые выступают инициаторами проведения общего собрания УО до принятия решения ОСС об источнике и порядке финансирования таких расходов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

В Положении о проведении ОСС в МКД необходимо прописать механизм финансирования расходов на проведение собрания как ежегодного, так и внеочередных!

Например, можно ввести целевой сбор на проведение ежегодного ОСС или договориться с УО, что именно она инициирует ежегодное собрание, так как оно обычно бывает приурочено к годовому отчету по договору управления. В этом случае УО как инициатор ОСС несет все расходы.

По сложившейся практике чаще всего инициатором ОСС выступает председатель Совета МКД, который погашает расходы за счет получаемого от собственников вознаграждения. Это неправильный подход — у председателя Совета помимо проведения ОСС много затрат, связанных с выполнением делегированных собственниками полномочий (расходы на транспорт, телефонные разговоры, подготовку и отправление обращений и жалоб в различные инстанции и т. д.). К тому же, собственникам надо помнить о том, что председатель Совета действует в их интересах, освобождая от множества различных проблем. Поэтому — передавая свои обязанности, необходимо принять решение о выплате ежемесячного вознаграждения тому, кто принял на себя их выполнение.